房地產評估自考大綱湖南省高等教育自學考試課程大綱
來源：好上學 ??時間：2025-03-24
湖南省高等教育自學考試 課 程 考 試 大 綱
房地產評估
(課程代碼：00122)
湖南省教育考試院組編
2016 年 12 月
第一部分 課程性質與目標
一、課程性質與特點
房地產評估是全國高等教育自學考試工程管理專業(yè)(本科)選考的專業(yè)課程， 是為培養(yǎng)和檢驗考生對房地產評估理論與方法的理解和應用能力而設置的一門 專業(yè)課程。本課程注重理論與實踐相結合， 定性分析與定量分析相結合，具有綜 合性和應用型的特點。
二、課程目標與基本要求
房地產評估在現代房地產管理、開發(fā)經營、投資交易、抵押貸款、課稅保險 以及企業(yè)重組等經濟活動中占有重要地位。本課程以房地產經濟學理論為指導， 通過對房地產評估基本原理與方法的學習，了解國內外房地產價格評估的制度及 發(fā)展現狀，熟悉房地產評估的理論基礎，把握房地產評估的本質及特征，著重掌 握房地產評估的基本方法及其在房地產評估實踐中的應用。設置本課程的基本要 求是：使考生比較全面系統(tǒng)地掌握房地產評估的基本原理與方法，認識房地產評 估的本質特征和原則，了解國內外房地產價格評估制度，著重掌握市場比較法、 收益法和成本法三大基本方法，培養(yǎng)和提高其運用房地產評估基本原理和方法對 各類房地產價值進行評估的能力，及考生畢業(yè)后參與房地產評估實踐活動的基本 能力。
三、與本專業(yè)其他課程的關系
房地產評估是工程管理專業(yè)中房地產經營管理方向的選修專業(yè)課之一，本課 程理論與實踐相結合，全面系統(tǒng)地闡述房地產評估的基本理論和方法，涉及知識 較為廣泛，具有綜合性、政策性和操作性強的特點， 以管理學、經濟學、工程經 濟學、房地產經濟學等課程為先修課程。
第二部分 考核內容與考核目標
第一章 房地產與房地產價格評估
一、學習目的與要求
學習本章，了解房地產的存在形態(tài);房地產價格評估的作用和房地產的類型。 熟悉房地產的概念、土地的概念和建筑物的概念; 從房地產評估的角度認識土地 和建筑物。掌握房地產價格評估的概念;房地產的特性。
二、考核知識點與考核目標
(一)房地產的概念(次重點)
識記：土地、建筑物及房地產的概念與特點
理解：房地產存在形態(tài)、房地產的分類、房地產的特性
(二)房地產價格評估概述(重點)
識記：房地產價格評估的概念
理解：房地產價格評估的作用
第二章 房地產價格評估理論基礎
一、學習目的與要求
學習本章，了解西方庸俗經濟學地租理論的主要觀點;西方新古典經濟學家 地租理論的主要觀點;農業(yè)區(qū)位理論;產權概念;供求理論的基本內容。熟悉西 方古典經濟學家的地租理論;工業(yè)區(qū)位理論;房地產產權體系;房地產均衡價格; 房地產需求彈性和供給彈性。掌握馬克思地租理論; 中心地理論、房地產產權特 征;影響房地產供給、需求的因素。
二、考核知識點與考核目標
(一)馬克思地租理論(重點)
識記：地租的含義、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租
理解：地租的實質、級差地租 I 和級差地租 II 的區(qū)別及聯系、絕對地租 形成的條件及原因
應用：地租理論在房地產評估中的作用
(二)西方經濟學中的地租理論(一般)
理解：西方古典經濟學的地租理論、西方庸俗經濟學家的地租理論、西方 新古典主義的城市地租理論
(三)區(qū)位理論(重點)
識記：區(qū)位的概念
理解：農業(yè)區(qū)位理論的基本內容、工業(yè)區(qū)位理論的基本內容、中心地理論 的主要內容、同心圓論
(四)產權理論(次重點)
識記：產權、房地產產權的概念和特征
理解：我國房地產產權類型體系、房地產產權類型及其權能
(五)供求理論(一般)
識記：供求理論的基本觀點
理解：土地供求與價格、房地產的供求與價格
第三章 房地產價格
一、學習目的與要求
學習本章，了解房地產價格的種類;房地產價格的構成。熟悉房地產價格的 概念;房地產價格的決定因素。掌握房地產價格的特征和影響房地產價格的因素。
二、考核知識點與考核目標
(一)房地產價格的概念(重點)
識記：房地產價格的概念、房地產價格的種類
理解：商品價格決定的理論、房地產價格的特性
(二)房地產價格的構成(次重點)
理解：土地價格的構成、房地產合一(商品房)價格的構成、房地產合一 (商品房)租金的構成
(三)影響房地產價格的因素(一般)
識記：房地產價格影響因素的分類
理解：供求狀況、自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、 行政因素、心理因素、國際因素。其他因素
第四章 房地產價格評估原則、程序和管理
一、學習目的與要求
學習本章，了解國家對房地產價格評估機構和價格評估專業(yè)人員的管理。熟 悉房地產價格評估的程序。掌握房地統(tǒng)一原則;遵循法律法規(guī)原則;最高最佳使 用原則;評估時點原則;房地產地域原則;供求原則;替代原則;公平、公正、 公開、合理原則。
二、考核知識點與考核目標
(一)房地產價格評估的原則(重點)
識記：房地產價格評估原則
理解：房地產價格評估原則的內容
應用：房地產價格評估原則在房地產評估中的應用
(二)房地產價格評估的程序(次重點)
識記：房地產價格的評估程序
理解：房地產價格評估程序的具體要求
(三)房地產價格評估管理(一般)
理解：對房地產價格評估機構的管理、對房地產價格評估從業(yè)人員的管理
第五章 市場比較法
一、學習目的與要求
學習本章，了解市場比較法的概念、理論依據、適用對象、條件和操作步驟。 熟悉搜集交易實例的途徑、內容和方法; 選取可比實例的標準和建立價格可比基 礎。掌握交易情況修正的含義、造成成交價格偏差的因素、交易情況修正的方法; 交易日期修正的含義、交易日期修正的方法; 房地產狀況修正的含義、房地產狀 況修正的內容、房地產狀況修正的方法;求取比準價格。
二、考核知識點與考核目標
(一)市場比較法的基本原理(重點)
識記：市場比較法含義、比準價格、類似房地產、類似地區(qū)、正常交易
理解：市場比較法特點、替代原理、市場比較法適用范圍、搜集交易實例 的途徑、選取可比實例的要求
應用：市場比較法的限制條件、交易實例調查表的填寫
(二)市場比較法的操作方法(重點)
識記：可比實例、交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正
理解：造成成交價格偏差的因素、交易情況修正的內容、交易日期修正的 特征、房地產狀況修正的內容
應用：建立價格可比基礎、交易情況修正的計算、交易日期修正的計算、 房地產狀況修正的計算、比準價格的求取
(三)市場比較法應用舉例(重點)
應用：利用市場比較法的基本原理和計算公式及市場資料測算房地產價格
第六章 收益法
一、學習目的與要求
學習本章，了解收益法的概念、理論依據、適用對象、條件和操作步驟。熟 悉收益法計算公式。掌握凈收益的計算公式和不同類型的房地產凈收益的求取方 法;實際收益和客觀收益的概念;資本化率的實質、資本化率的求取方法。
二、考核知識點與考核目標
(一)收益法的基本原理(重點)
識記：收益法的概念
理解：收益法的理論依據、收益法的適用范圍
(二)收益法的計算公式(重點)
應用：收益具有永續(xù)性，其他因素不變的情況、收益年期有限， 但其他因 素不變的情況、房地產的凈收益在前若干年有變化的情況、凈收益 按等差級數遞增或遞減的情況、凈收益按一定比率遞增或遞減的情
況
(三)凈收益的確定(重點)
識記：凈收益、實際收益、客觀收益、有形收益、無形收益
理解：求取凈收益的思路、
應用：不同類型房地產凈收益的求取
(四)報酬率的確定(重點)
識記：報酬率的本質
理解：報酬率確定的基礎、報酬率分類
應用：求取報酬率的方法、投資組合報酬率法
(五)收益期限的確定(次重點)
應用：建筑物剩余經濟壽命等于土地使用權剩余期限、建筑物剩余經濟壽 命大于土地使用權剩余期限、建筑物剩余經濟壽命小于土地使用權
剩余期限
(六)收益法的應用舉例(一般)
應用：利用收益法的基本原理和計算公式及市場資料評估房地產價格
第七章 成本估價法
一、學習目的與要求
學習本章，了解成本法的概念、理論依據、適用對象、條件和操作步驟。熟
悉房地產價格的構成;房屋折舊制度;房屋完損等級評定標準。掌握成本法的基 本公式;重新構建價格的概念、求取思路、求取方法; 建筑物折舊的概念、原因 和建筑物折舊的求取方法。
二、考核知識點與考核目標
(一)成本估價法的基本原理(重點)
識記：成本估價法的概念
理解：成本估價法的理論依據、適應范圍、實施步驟
(二)成本估價法的基本公式(次重點)
理解：成本法基本公式、新開發(fā)土地成本法的計算公式、新建房地產成本 法的基本公式、舊有房地產成本法的基本公式
(三)重新建造成本(重點)
識記：重新建造成本的基本概念、重新建造成本的分類
應用：重新建造成本的求取方法
(四)建筑物折舊(重點)
識記：建筑物折舊的概念、建筑物折舊的分類
理解：估價中的折舊與會計成本核算中的折舊關系、土地使用年限對建筑 物經濟壽命的影響
應用：年限法、成新折扣法、分項折舊法、綜合折舊法
(五)成本估價法的應用舉例(一般)
應用：利用成本估價法的基本原理和計算公式及市場資料評估土地價格、 舊房屋價格和新建房屋價格
第八章 假設開發(fā)法
一、學習目的與要求
學習本章，了解假設開發(fā)法的概念、理論依據、適用對象、適用條件和操作 步驟。熟悉假設開發(fā)法的基本公式。掌握假設開發(fā)法計算中各個項目的求取思路; 現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的應用。
二、考核知識點與考核目標
(一)假設開發(fā)法的基本原理(重點)
識記：假設開發(fā)法的概念
理解：假設開發(fā)法的理論依據、假設開發(fā)法的適用范圍、假設開發(fā)法評估 精確度的影響因素、影響假設開發(fā)法估價效果的社會經濟因素
應用：假設開發(fā)法在房地產開發(fā)項目評估中的應用
(二)假設開發(fā)法的計算公式(次重點)
理解：假設開發(fā)法的基本公式
應用：假設開發(fā)法的應用公式
(二)假設開發(fā)法的估價程序(重點)
理解：調查待開發(fā)房地產的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、估價開 發(fā)期、預測未來的開發(fā)價值、估算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、
投資利息、開發(fā)利潤
(四)假設開發(fā)法應用舉例(重點)
應用：利用假設開發(fā)法的基本原理和計算公式及市場資料等測算房地產價格
第九章 房地產其他估價方法
一、學習目的與要求
學習本章，了解長期趨勢法、土地殘余估價法和建筑物殘余估價法的概 念。熟悉長期趨勢法、土地殘余估價法和建筑物殘余估價法的原理、操作步 驟。掌握長期趨勢法的數學模式;土地殘余估價法和建筑物殘余估價法的計 算公式。
二、考核知識點與考核目標
(一)長期趨勢法(重點)
識記：長期趨勢法的概念
理解：長期趨勢法的基本原理、操作步驟
應用：長期趨勢法的數學模式
(二)殘余估價法(次重點)
識記：殘余估價法、土地殘余估價法 、建筑物殘余估價法的概念
應用：土地殘余估價法的計算公式、建筑物殘余估價法的計算公式
(三)城市房屋拆遷評估及其方法(一般)
識記：城市房屋拆遷的概念、標準樣本房屋、標準重置價
理解：確定標準房地產價格的方法、容積率修正系數、因素修正系數
應用：城市房屋拆遷補償價計算公式
第十章 土地價格評估
一、學習目的與要求
學習本章，了解路線價估價法的概念、理論依據、 適用對象;路線價估價 法在不同國家和地區(qū)的特點。熟悉路線價估價法在我國臺灣省、日本和歐美 國家的具體應用;城市基準地價的含義、 城市基準地價評估的基本思路。掌 握路線價估價法操作步驟和深度指數表的編制方法;基準地價修正法的評估 程序;土地面積分攤和價值分攤的方法。
二、考核知識點與考核目標
(一)路線價估價法(重點)
識記：路線價、路線價法、地價區(qū)段、深度指數的概念
理解：路線價估價法的基本原理、中國臺灣省的路線價估價法、日本的路 線價估價法、歐美的路線價估價法
應用：路線價估價法的操作步驟、深度指數表的編制
(二)基準地價修正法(次重點)
識記：城市基準地價的含義
理解：城市基準地價的基本思路、基準地價的評估程序
(三)關于土地分攤問題(一般)
理解：土地面積分攤、土地價值分攤
第十一章 國外及中國香港房地產評估制度
一、學習目的與要求
學習本章，了解美國的房地產評估制度;日本的房地產評估制度;英國的房 地產評估制度;德國的房地產評估制度。熟悉我國香港地區(qū)的房地產評估制度。
二、考核知識點與考核目標
(一)美國的房地產價格評估制度(一般)
理解：美國房地產評估組織、美國房地產評估師注冊登記制度、房地產估 價的方法
(二)日本的房地產價格評估制度(一般)
理解：政府管理、日本的土地鑒定委員會、日本不動產評估協會、日本不 動產鑒定評估的方法
(三)英國的房地產價格評估制度(一般)
理解：英國皇家特許測量師協會、英國估價人員的資格認證、英國土地估
價師執(zhí)業(yè)情況
(四)德國的房地產價格評估制度(一般)
理解：土地價格評估機構、土地估價的法律和技術規(guī)范、德國房地產估價 人員的資格認證、德國土地估價的基本方法
(五)中國香港的房地產價格評估制度(一般)
理解：行業(yè)協會及測量行、中國香港的專業(yè)測量師、中國香港常用的房地 產評估方法
第十二章 房地產價格評估案例
一、學習目的與要求
學習本章，了解房地產估價報告的主要組成部分。熟悉居住、商業(yè)、辦 公、工業(yè)房地產的分類、特點及其影響房地產價格的因素。掌握居住、商業(yè)、 辦公和工業(yè)房地的估價方法和思路;土地價格分類和不同用途宗地價格的評 估方法。
二、考核知識點與考核目標
(一)居住房地產價格評估(一般)
理解：居住房地的分類和特點;影響居住房地價格的因素
應用：居住房地估價的方法和思路
(二)商業(yè)房地產價格評估(一般)
理解：商業(yè)房地的 分類和特點;影響商業(yè)房地價格的因素
應用：商業(yè)房地估價的方法和思路
(三)工業(yè)房地價格評估(一般)
理解：工業(yè)房地的分類和特點;影響工業(yè)房地價格的因素
應用：工業(yè)房地估價的方法和思路
(四)土地價格評估(一般)
識記：土地價格分類
理解：宗地地價的評估方法
應用：商業(yè)用地價格評估
第三部分 有關說明與實施要求
一、考核的能力層次表述
本大綱在考核目標中，按照“識記 ”、“理解 ”、“應用”三個能力層次規(guī)定其 應達到的能力層次要求。各能力層次為遞進等級關系， 后者必須建立在前者的基 礎上，其含義是：
識記：能知道有關的名詞、概念、知識的含義， 并能正確認識和表述，是低 層次的要求。
理解：在識記的基礎上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法， 能掌 握有關概念、原理、方法的區(qū)別與聯系，是較高層次的要求。
應用：在理解的基礎上，能運用基本概念、基本原理、基本方法聯系學過的 多個知識點分析和解決有關的理論問題和實際問題，是最高層次的要求。
二、教材
1.指定教材
房地產價格評估，中國建材工業(yè)出版社，吳慶玲主編，2010 年 6 月第 2 版
2.參考教材
經紀人學會編寫，柴強主編，2015 年版
房地產估價，高等教育出版社，薛姝主編，2010 年版
三、自學方法指導
1 .在開始閱讀指定教材某一章之前，先翻閱大綱中有關這一章的考核知識 點及對知識點的能力層次要求和考核目標，以便在閱讀教材時做到心中 有數，有的放矢。
2 .閱讀教材時，要逐段細讀，逐句推敲，集中精力，吃透每一個知識點，對 基本概念必須深刻理解，對基本理論必須徹底弄清，對基本方法必須牢固 掌握。
3 .在自學過程中，既要思考問題，也要做好閱讀筆記，把教材中的基本概 念、原理、方法等加以整理， 這可從中加深對問題的認知、理解和記憶， 以利于突出重點，并涵蓋整個內容，可以不斷提高自學能力。
4 .完成書后作業(yè)和適當的輔導練習是理解、消化和鞏固所學知識， 培養(yǎng)分 析問題、解決問題及提高能力的重要環(huán)節(jié)， 在做練習之前，應認真閱讀 教材，按考核目標所要求的不同層次，掌握教材內容，在練習過程中對 所學知識進行合理的回顧與發(fā)揮，注重理論聯系實際和具體問題具體分 析，解題時應注意培養(yǎng)邏輯性，針對問題圍繞相關知識點進行層次(步驟)分明的論述或推導，明確各層次(步驟)間的邏輯關系。
四、對社會助學的要求
1 .應熟知考試大綱對課程提出的總要求和各章的知識點。
2.應掌握各知識點要求達到的能力層次，并深刻理解對各知識點的考核目標。
3.輔導時，應以考試大綱為依據，指定的教材為基礎，不要隨意增刪內容， 以免與大綱脫節(jié)。
4 .輔導時，應對學習方法進行指導，宜提倡“認真閱讀教材，刻苦鉆研教 材，主動爭取幫助，依靠自己學通”的方法。
5 .輔導時，要注意突出重點，對考生提出的問題，不要有問即答，要積極 啟發(fā)引導。
6 .注意對考生能力的培養(yǎng)，特別是自學能力的培養(yǎng)，要引導考生逐步學會 獨立學習，在自學過程中善于提出問題，分析問題，做出判斷，解決問 題。
7 .要使考生了解試題的難易與能力層次高低兩者不完全是一回事，在各個 能力層次中會存在著不同難度的試題。
8 .助學學時：本課程共 4 學分，建議總課時 72 學時，其中助學課時分配如 下：
五、關于命題考試的若干規(guī)定
1.本大綱各章所提到的內容和考核目標都是考試內容。試題覆蓋到章，適 當突出重點。
2.試卷中對不同能力層次的試題比例大致是："識記"為 30%、"理解"為 30%、 "應用"為 40%。
3.試題難易程度應合理：易、較易、較難、難比例為 2：3：3：2。
4.每份試卷中，各類考核點所占比例約為：重點占 65%，次重點占 25%，一 般占 10%。
5.試題類型一般分為：單項選擇題、多項選擇題、名詞解釋題、簡答題、 論述題、計算題。
6.考試采用閉卷筆試，考試時間 150 分鐘，采用百分制評分，60 分合格。
六、題型示例(樣題)
一、單項選擇題(本大題共■小題，每小題■分，共■分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡” 上的相應字母涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。
1 .某房地產的正常年純收益為 6000 元，當年銀行利率為 10%，收益年限為 8 年，則 估價應為
A .54000 元 B .32010 元 C .48000 元 D .60000 元
二、多項選擇題本大題共■小題，每小題■分，共■分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題卡” 上的相應字母涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。
1 .運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有
A .總收益的準確性 B .費用及扣除項目的準確性
C .基準地價 D .還原利率的準確性
E .路線價
三、名詞解釋題(本大題共■小題，每小題■分，共■分)
1 .路線價
四、簡答題(本大題共■小題，每小題■分，共■分)
1 .簡述成本估價法的操作步驟。
五、論述題(本大題共■小題，每小題■分，共■分)
1 .試述客觀收益與實際收益的區(qū)別和聯系。
六、計算題(本大題共■小題，每小題■分，共■分)
1 .某宗房地產 2011 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預測未來 3 年凈收益仍然保持這 一水平，2014 年 10 月轉售時的價格比 2011 年 10 月上漲 10%，轉售時賣方應繳納 的稅費為售價的 6%。若該房地產的投資收益率為 10%，試測算該宗房地產 2011 年 10 月的價格。
